As mudanças esperadas sobre o Imposto sobre Valor Agregado (IVA) com a reforma tributária, acenderam um sinal verde para o setor de administradoras de shoppings centers. De acordo com o JPMorgan, com a reforma, o setor deverá ter menores impostos sobre receitas, créditos de IVA e o fim do PIS/Cofins sobre receitas financeiras.
Com esse cenário positivo, o banco atualizou as estimativas para Allos (ALOS3), Multiplan (MULT3) e Iguatemi (IGTI3), elevando o preço-alvo para o final de 2026. Em média, a alta foi de 8%. Em valores atualizados, o Iguatemi agora tem preço-alvo de R$ 36,0, Allos tem R$ 40,0 e Multiplan, R$ 42,0.
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A Allos segue como a preferência do banco. Apesar da companhia não ser a mais beneficiada pela reforma do IVA, os analistas seguem apostando em seu nível de rendimento de dividendos.
A estimativa de dividend yield (dividendo sobre o preço das ações) da companhia está em cerca de 12% para este ano. De acordo com os analistas, esse mesmo nível deve se manter ao longo de 2027 e 2028. Com a tese fundamentada nos desinvestimentos e na taxa de capitalização, a projeção do banco ainda considera um potencial de alta.
Shoppings em 2026
De maneira geral, o JP manteve a recomendação overweight (exposição acima da média, equivalente à compra) para o setor, com potencial de valorização de cerca de 33-36%. O banco prevê que, durante os balanços do primeiro trimestre de 2026, as empresas sigam reportado expansões anuais na receita bruta.
Analisando por empresa, o JP estima que apenas a Multiplan deverá mostrar uma contação de dois dígitos no fluxo de caixa operacional do setor imobiliário. De acordo com os analistas, esse resultado reflete níveis mais elevados de alavancagem e uma taxa Selic mais alta.
Apesar da reforma tributária começar apenas em 2027 e das incertezas que ainda rondam as mudanças sobre o IVA, o banco espera que haja, dentre as mudanças, uma diferença na tributação da receita bruta. Além disso, um potencial de geração de créditos de IVA provenientes de IBS e CBS pagos sobre produtos/serviços intermediários.
A estimativa para 2027-2028, projeta um potencial de alta de 6-8% acima do consenso, em termos de top-line e Ebitda para Multiplan e Allos, após incorporação da reforma. Para Iguatemi, as expectativas vão para 3-6% acima do consenso em termos de Ebitda, provavelmente, devido à melhora de margens.
Para o setor, o banco ainda vê um potencial de expansão de múltiplos, considerando que as taxas reais no Brasil estão em 7,5%, contra a média de 10 anos em 5,3% e níveis pré-COVID-19 de 3,5%. Com ações negociando a 10–12x P/FFO (Preço/FFO – fluxo de caixa operacional) projetado para os próximos 12 meses.
Taxas reais de juros
Apesar do impacto positivo da reforma do IVA nos resultados do setor, o desempenho do setor permanece altamente correlacionado às taxas reais de juros. Por este motivo, o JPMorgan espera alguma volatilidade no curto prazo, ao menos até ser possível ter maior clareza sobre o ciclo de afrouxamento monetário no Brasil.
Os modelos do banco têm utilizado a projeção da equipe econômica do JP Morgan para a Selic em 11,75% no final de 2026 e 10,0% no final de 2027. Ao mesmo tempo, o mercado tem precificando cortes adicionais de apenas 50 pontos-base (bps).
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